星巴克從不外傳的12個選址秘籍

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                                                本文分享了服務眾多大品牌客戶(星巴克、屈臣氏、Columbia、PUMA、Apple store等)的資深開發選址專家陳鋒,從業16年總結出來的選址心得。


                                                01選址前想清楚自己要的是什么

                                                選址不是孤立的事情,是為開店盈利、品牌形象的樹立打好基礎。首先你一定要考慮清楚品牌、市場、價格、地理、人群和渠道等定位。在開店之前,你還要先問自己這些問題,等都弄清楚了,再說選址的事情。

                                                我的產品歸類:吃、穿、住、行?

                                                我的產品區別同類產品的特點是什么?

                                                此產品處于市場的哪個檔次?

                                                我的產品價格區間是什么?

                                                消費群體是誰?年齡?喜好什么?喜歡去哪購買此產品?

                                                店鋪形象是什么樣?店名、風格、色彩、店招?

                                                開在哪個城區?哪個街道?哪個購物中心?哪個社區?

                                                我的銷售渠道是什么?購買方式是什么?

                                                02拿鋪不要“圖便宜”

                                                好的店址,租金高,帶來好營收,租金的占比會逐步降低。差的店址,租金低,營收弱,租金的占比就會長期居高。

                                                03好鋪位要考慮“與誰為鄰”

                                                好的店址可以提升品牌形象。這個時候就要考慮的是“與誰為鄰”。很多時候消費者會根據你的鄰居是什么品牌,來判斷你的品牌實力。

                                                同時,好的店址也存在生意借力的現象,好的店址能帶來的推廣宣傳效應,也為品牌再次擴張打好基礎。

                                                以上問題都弄清楚之后,在選址的時候,總結出了四個原則:可見,可達,可用,可得。

                                                星巴克從不外傳的12個選址秘籍,曝光了!

                                                04好鋪位要“可見”

                                                可見,上看下看左看右看,很容易就可以看見。

                                                在選擇店址的時候,常常遇到單層面積小,縱深很高的商圈環境,這時候一層往往是購物中心的調性體現,大部分都很難拿到一層的位置。

                                                那么在選擇的時候,盡量選擇遠看能看見門店logo,或者到電梯口一掃就能看見,盡量避免很難看見的位置。

                                                05好鋪位要“可達”

                                                可達,很容易就能到的位置,最好直接的路線就可以到達。

                                                比如,你的店是在路邊,但是門前有個隔離帶,必須走過50米外的路口繞過來,這樣就是有阻礙的。

                                                是否有阻礙?是否需要折返?路過是否可以停?這些都是考慮的要素。在非可達的店址,很容易發生客群在尋找的途中,被其他店攔截。

                                                06好鋪位要“可用”

                                                可用,物業條件一定要可用。

                                                不同類型的店都有特別的物業要求:比如餐飲店的物業要求,上下水的管徑是多少?水壓是多少百帕;如果是用燃氣,排煙燃氣設備有沒有?如果是用電,用電量能否達到,電壓夠不夠?水壓月供給量能達到多少?等等。

                                                在開店之前,一定要把物業條件弄清楚,如果達不到要求,改造又是一筆費用。

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                                                07好鋪位要“可得”

                                                可得,一定要符合政府的相關法規。

                                                比如,房屋性質是否是商業用途,是否可以申請營業執照……

                                                有些商鋪是住宅的一層改成的,屬于住宅用房。在這樣的地方開店,隨時都有會被停業的風險。不要相信房東的承諾,說能給你搞定。所有政府相關的法規,不要光想著靠關系。開店是有裝修固定成本投入的,如果不能搞定該怎么辦呢?

                                                比如,餐廳還要有環保部門許可、衛生許可等,這些都有特別嚴格的規定。

                                                比如,一定要有房產證,這是最根本的保證。尤其是二房東轉讓,往往坑很多。在選用二房東的店時,一定要和房東溝通,確認合同和房產證,防止欺詐。

                                                現在在工商網上,可以查到營業執照的,房產證上有很多信息,是不是這個地址,面積多少,平面圖是否一樣……這些都需要確認清楚。在星巴克,專門有個職位叫產調,就是負責這類事情。

                                                還有對于新的購物中心一定需要消防驗收合格證,才是合法的。以及,有沒有租賃權,租期多久。

                                                星巴克從不外傳的12個選址秘籍,曝光了!

                                                08酒香不怕巷子深,開在巷子里行不行?

                                                有人說,酒香不怕巷子深,我想開在巷子里,行不行?

                                                這些原則不是絕對的。但選址不好還特別火爆的,除非你有讓顧客必須到達的理由,比如強吸客能力的IP品牌。

                                                如果不是大品牌或是剛創業的小白,選擇很隱蔽不宜到達的店址時,如果沒有特別明顯的特色,在沒有固定粉絲用戶的情況下,建議不要去冒險。

                                                如果選擇巷子里的地方,最好選擇巷子里最易到達的位置。最好不要有路口分流,不然就要有明確的指示牌,或者大眾點評等美食平臺上有明確的指引和好的口碑,能把人引過去。

                                                選址有時候難在哪兒?不是說選什么地方,而是在A和B兩者之間選擇的時候,就需要專業的測算,觀察,以及經驗的積累,才能選擇出來。

                                                接下來就是選址前的財務測算了。有人說我沒開過店,不知道店的經營是什么樣的。怎么預估銷售呢?就要通過客流量和捕獲率來預估。

                                                看客流量,指門前來往路過的人數。

                                                看客流量時,如果是雙向的,之間沒有阻礙,都可以到達的,就是雙向客流。如果中間有隔離帶,那就是單向客流。

                                                09如何數客流量?

                                                想看客流量,如何計數呢?

                                                最簡單的辦法是派人去數數,但是一定要選擇目標消費群體會發生消費的固定時間段。

                                                我們做的品類都不一樣,那么消費者的高峰期也不一樣。有些是下班后才來,有些是分布很平均。

                                                如果是分布很平均的消費,那么就需要測算周一、三、五、六、日,把工作日時間和周末分開來觀察。同時,選擇發生消費的時間段。比如咖啡,主要的高峰時間段可能是中午1點到3點,那么就要選擇這個時間段,抽取15分鐘,1點半到1點45的客流量。

                                                數的時候,千萬不要跳著時間數,同樣的時間才有可比性。比如,這條街我看中了幾個位置,一定要選擇同一個時間段去數,才能比較出來。

                                                10如何算捕獲率?

                                                有了客流量之后,就要看捕獲率,也就是進店流量除以路過的人數。

                                                進店客流,可以參考同區域已開的店或類似的店。比如,哪家店和我很像,我和它的客層消費群很接近,觀察它的銷售和消費額是多少,以此來推斷我的店,這樣做是可以的。

                                                最佳方案是:參考已有的店兼顧自己的數據,對消費時段、消費習慣進行分析拆解。

                                                捕獲率只能參考,即使經營同樣品牌的店,但換到在不同的位置,捕獲率也是有變化的。

                                                11如何預估銷售額

                                                日銷售額=客單價×開單數

                                                有了客流量和捕獲率之后,還要做銷售額預估。

                                                比如咖啡的客單價是45元,今天有100單,那這就是準確的銷售額。

                                                但是沒開店怎么算呢?只能預估。從已開的店鋪,和目標區域測算出的上述客流量和獲客數比較,然后進行百分比浮動。這也可以作為銷售額預估。

                                                12最后,再問問自己

                                                開店不是一個簡單的事情。在做決策之前,一定要問自己幾個問題:

                                                我的店誰會來?

                                                她們什么時候來?

                                                她們為什么來?

                                                她們可以花多少錢買單?

                                                我打算花多少錢投入,即使全部賠進去?

                                                我的錢可以撐多久?

                                                我為什么要開這家店?

                                                如果有更好的選擇,我還會開這家店嗎?

                                                為自己的店選出一個好店址吧,加油!

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